«Метриум»: Итоги года на первичном рынке массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке массового сегмента Москвы.

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке массового сегмента Москвы. Объем предложения сократился на 25%. Средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов на конец декабря 2023 года составила 326,3 тыс. рублей (+23% за год).

По данным «Метриум», на рынке недвижимости массового сегмента Москвы по итогам 2023 года находилось 102 проекта с квартирами и апартаментами. Суммарный объем предложения на конец периода составил 19,65 тыс. лотов, из них 17,7 тыс. – квартиры и 1,9 тыс. – апартаменты. В связи с повышенным спросом, снижением активности застройщиков и изменениями в структуре экспозиции к концу 2023 года количество продаваемых лотов сократилось на 25%.  

 

В 2023 году на рынок вышло 14 новых проектов (в 2022 году –16 проектов): 13 жилых комплексов и 1 комплекс с апартаментами. Девелопер «ПИК» вывел на рынок один проект массового сегмента, тогда как в 2022 году количество выведенных на рынок проектов от «ПИК» составило 7 штук.

ЮВАО сохраняет лидерство по объему предложения (19,4%, +2,1 п.п.). В округе наибольший объем экспозиции отмечен в ЖК «Люблинский парк», «Level Южнопортовая», «Первый Дубровский» за счет выведенных на рынок новых корпусов. Второе место по объему предложения занимает СВАО (16,1%, +3,9 п.п.), третье – ЗАО (16,1%, -0,5 п.п).

По стадии строительной готовности отмечен прирост доли предложений в готовых корпусах (11,2%, +5,4 п.п.). Наибольшую долю занимают лоты в корпусах на стадии монтажа этажей (52,6%, -4,4 п.п.). Доля предложений в корпусах на начальном этапе (10,4%, -0,2 п.п.) и на этапе отделки (10,4%, -0,8 п.п.) практически не изменилась.

 

В разрезе комнатности наблюдается сокращение доли студий (22,8%, -1,2 п.п.) и квартир с тремя спальнями (9,4%, -0,5 п.п.). Снижение доли студий может быть обусловлено повышенным спросом на квартиры и апартаменты компактного формата. Прирост доли предложения отмечен в лотах с одной (38,5%, +0,7 п.п.) и двумя спальнями (28,9%, +1 п.п.). Наибольшую долю предложений сохраняют квартиры и апартаменты с одной спальней. Доля предложения многокомнатных лотов практически не изменилась.

В распределении предложения по типу отделки за год произошли незначительные изменения. Доля предложений с чистовой отделкой сократилась (62,4%, -5,5 п.п.), в то время как увеличилась доля предложений без отделки (21,3%, +3,8 п.п.) и whitebox (16,3%, +1,8%).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов на конец декабря 2023 года составила 326,3 тыс. рублей (+23% за год). Средневзвешенная цена метра в квартирах составила 331,9 тыс. руб. (+24% за год), в апартаментах – 261,5 тыс. руб. (+7,4% за год). Самым дорогим округом массового сегмента остается ЗАО, где средняя стоимость метра составляет 379 тыс. руб. На втором месте СЗАО – 339 тыс. руб. за метр, третье место разделяют ВАО и ЮАО со средней стоимостью метра в 329 тыс. руб.

Средняя площадь экспозиции в массовом сегменте значительно не изменилась и по итогам 2023 года составила 44,3 кв. м. (-0,7%). Сократилась средняя площадь форматов с двумя и более спальнями. Студии и лоты с одной спальней в площади не изменились. По итогам 2023 года средневзвешенный бюджет вырос на 22,5% и составил 14,5 млн руб.

Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2023 года:

– Wellbe: студия-апартамент 19,7 кв. м за 4,3 млн руб.;

– Clementine: студия-апартамент 20,63 кв. м за 4,6 млн руб.;

– «Citimix Новокосино»: студия-апартамент 21,7 кв. м за 5,5 млн руб.

По итогам 2023 года на рынке недвижимости массового сегмента было зарегистрировано 42,2 тыс. сделок ДДУ, что на 9,3% выше, чем в 2022 году. В декабре 2023 года было отмечено 4,02 тыс. ДДУ, что превышает объёмы спроса в октябре и ноябре. Это объясняется фактором сезонности, а также объявлением о повышении первоначального взноса по льготной ипотеке, что вступил в силу с 1 января.

В IV квартале 2023 года доля ипотечных ДДУ в массовом сегменте составила 86%. За декабрь 2023 – 89% (+4 п.п. за месяц), что является рекордным показателем за год.

В 2023 году самым востребованным округом остается ЮВАО, где было заключено 21% сделок ДДУ (-3 п.п. за год). Рост доли сделок ДДУ отмечен в ЗАО (18%, +3 п.п. за год), СВАО (13%, +1 п.п. за год) и ЮАО (9%, +1 п.п. за год). В целом, в распределении доли спроса по округам не отмечено аномальных изменений.

Основные тенденции 2023 года

В 2023 году на рынке новостроек массового сегмента стартовало 250 корпусов в 88 проектах (-16%), что на 16% меньше, чем в 2022 году – в прошлом году на рынок было выпущено 298 корпусов в 105 проектах.

На рынке массового сегмента отмечено сокращение объемов экспозиции, что объясняется как повышенным спросом, так и пониженной активностью застройщиков. Повышенный уровень спроса не выступает главным фактором сокращения объемов предложения.

«С августа 2023 года в связи с повышением ключевой ставки и на фоне информации об увеличении первоначального взноса по льготной ипотеке на рынке новостроек Москвы наблюдался повышенный спрос, простимулированный стремлением потребителей успеть приобрести недвижимость по доступным ипотечным программам, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – В сентябре 2023 года на рынке массового сегмента спрос достиг рекордных значений за весь рассматриваемый период. Далее из месяца в месяц сокращающийся уровень спроса сопровождался ростом доли сделок по ипотеке. В декабре 2023 года спрос вырос относительно октябрьских и ноябрьских показателей, что объясняется фактором сезонности, а также объявлением о повышении первоначального взноса по льготной ипотеке, что вступил в силу с 1 января.

Доля ипотечных ДДУ на рынке массового сегмента к декабрю 2023 года составила 89%, что является рекордным показателем за год. С момента повышения ключевой ставки ипотечные программы продолжают ужесточаться – средняя ставка по стандартной ипотеке в декабре 2023 года достигла 16,2%. В первой половине 2024 года на рынке недвижимости ожидается охлаждение спроса, после изменения условий по ипотечному кредитованию.  

В структуре спроса массового сегмента наибольшую долю составляют компактные варианты жилья. За 2023 год доля заключенных ДДУ с квартирами и апартаментами менее 40 кв. м составила 58%.

В 2024 году уровень спроса во многом будет зависеть от внешнего регулирования, новых ипотечных программ и от покупательской способности потребителей в сложившихся рыночных условиях».

фото: «Метриум»: Итоги года на первичном рынке массового сегмента Москвы


Leave a Reply